万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发(fā)商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人(rén)被中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达(dá)为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在(zài)京东拍(pāi)卖(mài)上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司不良债(zhài)权(quán)转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北京市(shì)分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处置的是(shì)对(duì)北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北(běi)分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的(de)背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早(武警能打过特警吗zǎo)就把这75套(tào)房(fáng)子(zi)抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北武警能打过特警吗京的高端(duān)人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实(shí)际(jì)占有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不(bù)良(liáng)债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大(dà)的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续的(de)，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式(shì)明(míng)确了(le)购房人(rén)的(de)优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价(jià)款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实(shí)际支付剩余价款的(de)，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达(dá)，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信达申(shēn)请(qǐng)不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中(zhōng)国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞(ruì)的(de)股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其(qí)他(tā)房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院(yuàn)，作(zuò)为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)进入(rù)北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘(mì)高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每(měi)棵成本(běn)超6万的成年银杏树(shù)，还(hái)是(shì)每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是(shì)当时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿(yì)、单(dān)价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确(què)定义务，中赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就(jiù)曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在(zài)于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但转型之(zhī)路并(bìng)不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团就尝试过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收(shōu)场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北(běi)京国(guó)安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质(zhì)押(yā)陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状况没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所(suǒ)官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部(bù)资产总(zǒng)计(jì)5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持(chí)续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国(guó)安，又如(rú)何能独善其身？

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